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当社Webサイト新装を記念し、不動産オーナーの立場で賃貸経営を考えるメールマガジン、コムホーム「オーナーズ読本」の定期配信を開始します。
発行は隔週金曜日。中味は土地活用・資産運用の最新ニュースの他、賃貸ビジネスに役立つ情報を満載。 アパート・マンション経営を目指している方にも強くお薦めします。さらに併載の無料版「全国法人需要・動向情報」は、不動産仲介における当社の情報収集力を集大成したものです。
これまで一般に事業用物件を希望する借り手側の動向把握は難しく、こうした情報発信媒体の編集・発行は、マスコミを筆頭に不動産仲介業界においてなかなか実現に至らなかった画期的なものです。この度の同マガジン購読で、首都圏進出を目指す国内法人の全業態動向が、手に取るようにチェック頂けるようになります。
日々刻々と変動する物件の需要動向や不動産運用策は、素早い対応が高収益の近道です。当社は新鮮な情報のみをメールマガジンという速報性の高いメディアで皆様へお届けします。
したがって恒久的にお使い頂ける経営情報を含め、過去のオーナーズ読本の再配信は致しません。このためメルマガ購読ご希望のお客様は、お早くお申し込み下さいますようお願い申し上げます。
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ここでは当社にお寄せいただいた「よくあるご質問とその回答」を公開致しております。新たな疑問・お問い合わせも鋭意お受けいたしております。製品について気になること、技術に関してお知りになりたいことがあれば是非とも、ご意見をお聞かせ下さい。
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不動産コンサルティングって何ですか？ |
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不動産専門家としての知識や経験を生かし、客観的な立場から不動産利用や取得、処分、管理の助言・提言をします。ちなみに不動産コンサルティング技能登録者には不動産開発・分譲事業、不動産仲介業、不動産賃貸業、不動産管理業などの幅広い業態があります。このため不動産コンサルティングといっても広範で多様な内容が含まれており、昨今は、高度のコンサルティング能力が求められるため、不動産コンサルティング技能の登録制度が生まれたという経緯があります。資格者は国土交通大臣の認定試験に合格した者で、一定水準以上の知識及び技術を有しています。 |
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仲介会社とは何ですか？ |
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仲介会社が持つ物件というのは、家を売りたい人から預かっている情報です。けれども初めて中古住宅などを買われるお客様は、仲介会社から家を買うのだと錯覚される方が多いようです。しかし仲介会社は家を売りたい人には買主を、買いたい人には希望に叶った物件を探して、売買契約をまとめ上げるというのが本来の仕事です。つまり文字通りの仲介役という訳です。 |
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仲介会社の具体的なサービスは？ |
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仲介会社が行うサービスは目に見えないことばかりです。例えば取引を何事もなく安全かつ迅速に進め、引き渡し後もご満足頂けるよう最善の努力をしています。また買主自身がやるべき公庫の手続きを無料で代行するなど、買主、売主のためを考え様々な協力もしています。本来は、お客様が行うべき金融機関への交渉を代行することすらあります。 |
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仲介手数料というのは高いのでは？ |
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そもそも仲介会社の仕事に対する報酬は仲介手数料しかありません。金額は400万円を超えれば価格の３％＋６万円。つまり3000万円の物件だと96万円になります。一般にこの仲介手数料は「高い」と思われる方が多いかもしれません。しかし仲介会社は、売主から頼まれた物件を査定し、問題がないかを登記簿を取り寄せて調べる。広告を出してＰＲ活動を展開し、オープンハウスを開いて担当者を常駐させ接客します。買主には売主の都合を聞いて物件を案内し、資金計画に無理がないかもアドバイスします。さらに売主と買主との間で何度も条件交渉を行い、売買契約を間違いないように結ぶ手助けをし、その後も住宅ローンのお世話をし、代金決済に立ち会って引き渡しまで見守ります。つまり実際はどの業務も非常に手間が掛かり、特有の専門知識を要する仕事なのです。それでも仲介手数料が高いと思われるお客様は。是非ともそのような想いを持たずに済むよう、不動産仲介業者を積極的に使ってください。
なお当社の「コムホームオーナーズ会員」様は、会員特典として物件の売却手数料を50パーセント割引とさせて頂いております。 |
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仲介なしで土地を直接購入したいのですが? |
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売買契約は2人以上の意思表示の合致で成立します。つまり取引内容や処理について問題がないなら、不動産業者を仲介しなくても売買契約を締結することは充分可能です。ちなみに売買契約書の作成は、行政書士に作成を依頼する方法があります。ただし重要事項の記入漏れでトラブルになる可能性がありますので、書面の作成と確認には細心の注意が必要です。またさらに所有権の移転登記をする必要もあります。こちらも抵当権など既存の権利の抹消をしておく等、わずかなミスすら許されません。ですからこうした業務は、司法書士に依頼されることをお勧めします。 |
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土地活用にはどんな節税効果があるのでしょう? |
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今はオーナーに対する課税が強化される方向にあります。たとえば「宅地化すべき農地」に対する固定資産税の宅地並課税。「保全すべき農地」に対する農地の課税、さらに今後も依然として上昇基調にあると固定資産税額。地価税による負担増や相続税評価率の上昇など現在の土地税制は土地を所有される方にとって大きな問題をもたらしています。しかし所有の土地にアパートやマンションを建てれば、様々な優遇措置の適用が受けられます。固定資産税に対しては1戸当たりの敷地割合が200m2以下であれば、小規模住宅用地の特例として固定資産税の課税標準が6分の1になります。また所得税、相続税などの面でもさまざまなメリットがあります。 |
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土地活用で、長期的に案定収入を得るコツは? |
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必要経費を多く設定するのが決め手です。必要経費とはリースや建築など経営に関係したさまざまな経費を指しています。具体的には借入金利息を始め、固定資産税、都市計画税、火災保険料、修繕維持費、減価償却費などがあります。この必要経費を多く設定し、不動産所得を減らすことによって土地活用の採算性を向上させることができます。年々古くなる建物や器具備品などは、その耐用年数の期間内に毎年損失分を配分することができます。この経費を減価償却費と呼び、必要経費として計上することができます。 |
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駐車場経営のコツってありますか? |
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最近までは近隣の駐車場の料金相場がその駐車場の一般的な価格でした。しかし近隣の駐車場料金がどこも同じような料金設定であれば、利用者はもっとも便利な駐車場を選択することになります。駐車場経営は、駐車場は多くの方に利用してもらい稼働率を高めることが成功への近道です。このため近隣相場より安く料金設定をして稼働率を高めることがとても重要になります。また高齢者に対する割引制度や、学割制度など地域に密着した料金体系も考慮してみてください。 |
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駐車場経営をはじめようか思案していますが、資金調達が心配です |
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事業計画をするにあたっては資金調達が第一です。資金をどのように集めるのかという戦略がないとなにもできません。自己資金が潤沢にあれば問題はありませんが、そうでなければ資金戦略で重要なことは低利なものを借り入れることです。その点で制度融資を積極的に利用するべきです。さらに不足分を銀行で補うといった方法がよいでしょう。 |
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リース建築とは、何なのでしょうか？ |
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土地税制が年々強化され、土地に関する節税はオーナーにとって急務となっています。そこで注目されているのがリース建築の経営です。リース建築とは、賃貸マンション・アパート・貸店舗・貸ビル・貸倉庫・貸工場などの不動産賃貸建物を意味します。これらの不動産賃貸建物による事業経営が不動産賃貸事業。つまりリース建築経営ということになります。リース建築は、入居者側にとって莫大な投資で工場や店舗を建築するより遥かに負担が少なく済み「運転資金を温存できる」「節税対策にもなる」など、経営上のメリットが大きく、今日リース建築を利用したいというニーズが高まっています。 |
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目下駐車場経営をしており、近くアパート経営を考えていますが成功のポイントは？ |
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成功のポイントは入居者ニーズにあったアパート経営を組み立てることです。例えば、「外国人向けアパート」や「女学生向けアパート」は通常家賃の2割アップの高額・高利回り家賃が可能です。入居者に狙いを絞ったアパート戦略をたてましょう。またアパートのメンテナンスを絶対におこたってはいけません。 |
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アパートやマンション経営で減価償却費などの赤字が生じた場合は、所得税の軽減につながると聞きましたが？ |
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結論から言えば、アパートやマンション経営による不動産所得が赤字となった場合、給与所得から源泉徴収されている所得税が戻ってくる、つまり所得税の還付が受けられるという大きなメリットが生まれます。これは、所得税が総合課税を建前としているため、損失のある所得は他の所得と通算して課税所得を計算する損益通算が認められているためです。 |
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不動産トラブル解決で究極の選択肢は何がありますか？ |
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当事者同士の話し合いがまとまらなければ、結局は訴訟により解決するしかありません。一般に不動産紛争は複雑なものが多く、最初から弁護士を頼んだほうが良いケースが少なくありません。紛争解決には当事者と弁護士との信頼関係が重要なので、できれば知り合いの弁護士に依頼するほうが安心です。各地の弁護士会で紹介してもらえます。着手金は請求する内容や損害賠償額によって違ってきます。 |
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宅地建物取引業の免許とはどういうものですか? |
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国土交通大臣免許と都道府県知事免許の２通りあります。これは複数の都道府県で営業しているか、ひとつの都道府県で営業しているかを示すもので信頼性は同じです。各免許とも５年に１度書き換えられ、更新されると免許証番号の（ ）内の数字が１つずつ増えます。この数字が大きいほど営業年数は長いことになります。ただしそれだけで「経験豊富で信頼できる」とみるのは早計です。 |
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不動産事業者の信頼度を調べる手だてはありますか? |
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免許を交付した行政庁を訪ねると「業者名簿」が作成されていて無料で閲覧できます。この名簿は会社の内容や信用度を調べる上で有効です。というのは過去の実績やトラブルの有無なども調べることができるからです。業者名簿は国土交通省。都道府県知事免許業者は各都道府県の宅建業法主管課にあります。業者名簿を閲覧するときは「過去の営業実績」「代表者・役員」「取引主任者」「資産の状況等」「株主・出資者」「商号・役員の変更状況」「兼業業種」「過去の行政処分歴」をチェックしましょう。
この他には不動産会社で構成される団体があり、加入時には資格審査が行われます。苦情処理の相談窓口を設置するなどトラブルの相談受け付けているところもあります。ただしあくまで任意加入で加盟していないから信用できないとはいえません。主な業界団体は（社）不動産協会。（社）日本高層住宅協会。（社）全国宅地建物取引業協会連合会。（社）住宅産業開発協会。（社）日本ハウスビルダー協会。（社）都市開発協会。（社）全国住宅宅地協会連合会。（社）全日本不動産協会などがあります。 |
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